El proyecto, liderado por los ministerios de Vivienda y Urbanismo, y Agricultura, ha sido fruto del diálogo con distintos actores de la sociedad civil, que participaron en los foros regionales organizados por la Comisión Interministerial de Ciudad, Vivienda y Territorio (Comicivyt). La iniciativa también recoge el intercambio de ideas con los integrantes de las comisiones sectoriales de ambas cámaras del Congreso, todo con el fin de alcanzar el mayor consenso posible antes de iniciar su discusión legislativa.
La iniciativa propone reconocer y distinguir las actividades que tienen fines propiamente silvoagropecuarios de aquellas preferentemente inmobiliarias o habitacionales, permitiendo dotar a cada una con un tratamiento acorde a su naturaleza y realidad.
Es así como se han ajustado proyectos al lotear terrenos rurales, simulando que continúan teniendo fines agrícolas, ganaderos o forestales, pero destinándolos en realidad a usos de tipo habitacional.
El proyecto crea y regula los Conjuntos Residenciales Rurales. Estos conjuntos, consisten en subdivisiones en cuyos predios resultantes puede construirse una vivienda unifamiliar, siempre que parte de su superficie sea mantenida con fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración ambiental, cumpliendo con las condiciones que se señalan en este proyecto.
Estas nuevas condiciones se refieren a:
Los promitentes compradores tendrán garantías cuando busquen comprar una parcela o una casa edificada en una parcela. Las personas naturales o jurídicas que tienen por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces, que desarrollen Conjuntos Residenciales Rurales, deben celebrar contratos de promesa de compraventa mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria.
Se mantiene la superficie mínima de 0,5 hectáreas tanto para subdivisiones con destino silvoagropecuario como para Conjuntos Habitacionales Rurales.
Se establece una presunción legal por la cual todo proyecto de subdivisión, presentado al amparo de este decreto ley, que contemple seis o más lotes colindantes cuya superficie individual por lote no supere las tres hectáreas físicas – individualmente considerado o sumado a una subdivisión anterior adyacente– se destina al establecimiento de un Conjunto Residencial Rural, por lo que deberá cumplir los requisitos de este tipo de proyectos. Asimismo, se fortalece el sistema de sanciones ante posibles vulneraciones a la normativa de subdivisiones prediales rústicas.
La iniciativa regula la edificación de viviendas en predios rústicos divididos, de forma excepcional, siempre que se justifique que dichas edificaciones son necesarias para la explotación agrícola, ganadera o forestal del inmueble. Lo anterior, deberá ser acreditado ante la Dirección de Obras Municipales respectiva, previo informe favorable del Servicio Agrícola y Ganadero, conforme al procedimiento que disponga la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Se establece que, durante los tres primeros años de vigencia de la ley, el propietario que hubiere adquirido el dominio de un predio resultante de una subdivisión certificada conforme al decreto ley N°3.516 con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva normativa, podrá solicitar la autorización para la construcción de una vivienda unifamiliar cumpliendo con aquellos requisitos contemplados para los conjuntos residenciales rurales que sean compatibles con el predio individualmente considerado.
Esta propuesta legislativa, como todas, incluye artículos transitorios y será en el debate legislativo donde se precisarán sus alcances durante el periodo de puesta en marcha, en particular en los casos de quienes tienen parcelas y no tienen permisos. Eso será objeto de evaluación. En lo inmediato, el foco del proyecto está en cómo enfrentar las nuevas parcelaciones.
El presente proyecto de ley que se somete a discusión del Honorable Congreso Nacional contiene un primer grupo de ajustes normativos a la Ley General de Urbanismo y Construcciones que permiten crear conjuntos habitacionales rurales. Luego, el proyecto contiene otro grupo de modificaciones legales orientadas específicamente a reforzar el mecanismo regular de subdivisión predial de predios con aptitud agrícola, ganadera o forestal del decreto ley N°3.516. Un tercer cuerpo legal que se propone modificar es la ley Nº18.755 que establece normas sobre el Servicio Agrícola y Ganadero, para ajustarse a los cambios a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y al decreto ley N°3.516, anteriormente señalados. Finalmente, se proponen artículos transitorios para generar una adecuada transición entre el régimen actual de subdivisiones y aquel que se establece en el proyecto, posibilitando una vía de solución para iniciativas particulares de vivienda rural en distintos grados de desarrollo.
Las razones que motivan este fenómeno son múltiples: una creciente demanda por vivienda urbana, requerimientos de vida en un entorno más natural o para segundas viviendas, entre otros. Así, se han creado pequeños lotes dispersos en entornos rurales para construir viviendas cerca de fuentes de trabajo; loteos de segunda vivienda orientados a la conservación de áreas de alto valor ambiental o paisajístico; loteos para segundas viviendas bajo figuras de copropiedad con equipamientos compartidos y administración centralizada; o loteos periurbanos donde se venden derechos de forma ilícita, privando a compradores incautos de sus únicos recursos para llegar a la vivienda propia.
Al construir zonas habitacionales sin regulación, el proceso de urbanización es frágil, sin exigencias y dependiente de las posibilidades de una determinada comunidad para negociar y obtener los servicios. No lograrlo tiene el peligro también de un deterioro del hábitat que es difícil de manejar y revertir. Además, esta debilidad en la planificación acrecienta la segregación socioespacial pues los desarrollos inmobiliarios son, en su mayoría, parcelas de agrado para los grupos de más altos ingresos; o, en el otro extremo, vivienda económica con altos niveles de informalidad, carentes de equipamientos y servicios para los sectores más vulnerables.
El enorme crecimiento del desarrollo inmobiliario irregular de parcelas de agrado tiene efectos en la pérdida de suelos de aptitud agrícola, ganadera o forestal.
También han aumentado progresivamente los niveles de conflicto entre los asentamientos irregulares o no planificados de poblaciones con el entorno agrícola y faenas de manejo. Por ejemplo, se ha observado un incremento de los ataques de perros de libre deambular a ganado menor y fauna silvestre en estas áreas.
Los procesos de urbanización descontrolados y carentes de planificación implican una mayor presión a la pérdida de recursos naturales renovables, ecosistemas y biodiversidad, particularmente sensibles en un momento de crisis climática. El desarrollo de este tipo de procesos se ven altamente incentivados en Chile bajo la regulación de la subdivisión de predios rústicos.
El crecimiento inorgánico también afecta la gestión del territorio por parte de la Administración, especialmente municipios y servicios. La falta de planificación y racionalidad en el uso del territorio aumenta los costos de administración, extendiendo la urbanización y provisión de servicios a zonas más o menos alejadas de la ciudad; distorsiona la ejecución de políticas públicas, las que deben rediseñarse y priorizarse para atender la demanda de población dispersa; y disminuye los ingresos del Fisco y municipalidades, al pagar menores contribuciones de bienes raíces que aquellos de propiedades urbanas. Estos desarrollos no internalizan los costos económicos y externalidades ambientales causadas a la sociedad
Estos nuevos loteos generan una sobrecarga que dificulta la gestión municipal en la entrega de distintos servicios, como la recolección, transporte y disposición de residuos domiciliarios sólidos, la mantención de vías de acceso, la seguridad ciudadana, la salud o la educación, entre otros; junto con perder capacidad real de cobertura en su territorio.
A su vez, otros órganos de la Administración enfrentan dificultades para atender este tipo de desarrollos. La población dispersa genera presión sobre el sistema de transporte, haciendo menos rentable atender mayores distancias y aumentando los tiempos de traslado. Por su parte, los sistemas sanitarios rurales deben adaptarse para incorporar un nuevo tipo de demanda con mayores y variables consumos, frecuentemente en zonas donde la escasez hídrica es severa y creciente. Igualmente, los sistemas de riego, canales y acequias rurales son más difíciles de mantener, sin que las parcelaciones tengan obligación de contribuir a ello y, muchas veces, interrumpiendo circuitos imprescindibles para los cultivos de áreas aledañas. Las redes eléctricas también se ven estresadas tanto por el aumento de consumo disperso como por la dificultad de mantener líneas más extensas.
